以案释法 | 这房子到底是谁的？

基本案情

2015年12月，购房者杨某与房主宋某签订《安置房买卖合同》，约定宋某将位于溧阳某小区的拆迁安置房（以下简称案涉房屋）以总价40万元出卖给杨某，合同签订后杨某支付了全部购房款，于2017年10月左右对案涉房屋进行装修，于2018年1月左右入住至今。

2020年10月，案涉房屋领取了房产证，登记在房主宋某名下。2021年2月，宋某向另一当事人陈某借款60万元，同时约定将案涉房屋过户至陈某名下，待还款后将房屋归还。同时，为配合完成过户，宋某还与陈某签订了《溧阳市存量房买卖合同（非居间）》，后案涉房屋完成过户手续，过户至陈某名下。

杨某发现房屋已经过户至陈某名下，将宋某及陈某告上法庭，请求确认宋某与陈某签订的《溧阳市存量房买卖合同（非居间）》无效，并将案涉房屋过户至自己名下。

法院裁判

一、确认被告陈某与被告宋某签订的《溧阳市存量房买卖合同（非居间）》无效；二、被告陈某于本判决生效之日起十日内将案涉房屋登记至被告宋某名下；三、被告宋某在领取上述房屋不动产权属证书后的十日内将该房屋登记至原告杨某名下。

一审判决后，被告陈某提出上诉，后二审法院维持了一审判决。

裁判依据

溧阳法院经审理认为，原告杨某与被告宋某之间的《安置房买卖合同》依法成立且有效，对当事人具有法律约束力。关于被告宋某与被告陈某签订的《溧阳市存量房买卖合同（非居间）》，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据被宋某出具的《借条》中的约定以及诉讼中的有关陈述，就案涉房屋双方虽然名义上签订了房屋买卖合同，但真实的意思表示应为让与担保，双方不存在房屋买卖的真实意思表示，故双方签订的《溧阳市存量房买卖合同（非居间）》应属无效。首先，从双方权利的性质来看，原告杨某对案涉房屋享有物权期待权。物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为表征，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。本案中，案涉房屋系拆迁安置房，原告杨某与被告宋某在2015年12月1日签订《安置房买卖合同》后，便开始装修并实际入住至今，房款已经支付完毕，在此情况下，原告杨某基于合同享有的债权就转化为对案涉房屋的物权期待权，尽管该物权期待权仍属于债权范畴，但已不同于一般债权，被告宋某作为出卖人向买受人让渡了其对案涉房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，原告杨某也因实际占有房产获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相同。据此，原告杨某对案涉房屋享有的权利虽尚不属于《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，原告杨某可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），而且基于占有产生的权利亦应受《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护。被告陈某对案涉房屋构成让与担保，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条的规定，让与担保属于非典型担保，让与担保具有物权效力的前提是当事人根据合同约定完成了财产权利变动的公示方法，形式上已经将财产转让至债权人名下，其物权效力应当参照最相类似的担保物权，即可参照有关担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，但债权人不能对财产享有所有权。其次，从权利取得时间的先后看，原告杨某与被告宋某签订《安置房买卖合同》时间在前，已经在事实上装修并占有案涉房屋，故原告杨某的物权期待权在先；被告宋某与被告陈某让与担保形成在后。最后，从权利取得有无过错的角度看，现有证据不能证明原告杨某在案涉房屋购买过程中存在过错，而被告陈某作为债权人在让与担保的过程中对房屋未尽到审慎注意义务，并未全面了解房屋情况，存在一定的过失。